Au cours des deux dernières semaines seulement, les taux hypothécaires sont passés d’environ 3,1 % à plus de 3,5 %, les plus élevés depuis plus de 22 mois.
Le fait que les taux hypothécaires commencent à augmenter ne devrait pas surprendre. Après tout, la Fed a récemment signalé qu’elle augmenterait ses taux entre deux et quatre fois en 2022. Et les rendements obligataires et les taux hypothécaires devraient suivre.
Ce qui est surprenant, cependant, c’est la rapidité avec laquelle les taux ont augmenté. Il semble que le marché commence à prévoir les futures hausses de taux bien avant qu’elles ne se produisent. Et, par conséquent, l’abordabilité du logement – qui, selon moi, est l’un des deux indicateurs les plus importants à surveiller en 2022 – est durement touchée.
Comment l’abordabilité du marché du logement affecte les acheteurs de maison
L’abordabilité du marché du logement est une mesure qui mesure la capacité d’un acheteur moyen à s’offrir une maison moyenne aux États-Unis. Cette mesure peut être mesurée de différentes manières, mais il existe généralement trois composantes principales :
- Prix médian d’une maison
- Taux d’intérêt
- Revenu médian
Le revenu médian et les taux d’intérêt sont des mesures importantes pour mesurer l’abordabilité, car ils aident à évaluer combien un acheteur de maison paiera pour la maison médiane, en supposant qu’il utilise au moins un type de financement pour son achat. Et, parce que le financement implique de payer des intérêts sur l’argent que vous empruntez, lorsque les taux d’intérêt et les prix des maisons augmentent, l’abordabilité diminue.
Pour bien comprendre l’abordabilité, vous devez également prendre en compte le revenu médian aux États-Unis, car cela détermine si les acheteurs peuvent raisonnablement se permettre le prix réel d’un achat immobilier. Lorsque le revenu augmente, l’abordabilité s’améliore.
À l’heure actuelle, les trois composantes augmentent. Nous savons tous que le prix médian des maisons a augmenté de plus de 15 % par rapport à l’année dernière, ce qui signifie que les maisons sont moins abordables.
Et, comme je l’ai mentionné au début de cet article, les taux d’intérêt ont augmenté de 45 points de base au cours des dernières semaines. Heureusement, les salaires aux États-Unis augmentent également, mais pas suffisamment pour contrer l’impact de la hausse des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt.
L’un des principaux moyens de mesurer l’abordabilité est l’indice d’abordabilité de la première fois de la National Association of Realtors. Et, pas plus tard que la semaine dernière, cet indice est tombé en dessous de 100, ce qui signifie qu’il est tombé en dessous d’un seuil significatif.
« Cela signifie que les acheteurs d’une première maison avec le revenu médian n’ont pas un revenu suffisant pour se qualifier pour une hypothèque sur une première maison au prix médian. Plus précisément, le revenu familial médian des locataires de la tranche d’âge des 25 à 44 ans est d’environ 57 000 €, tandis que le revenu admissible pour une première maison est de 62 000 € », a déclaré Nadia Evangelou, économiste principale et directrice des prévisions de NAR,
C’est ce que je veux dire quand je dis que le marché du logement entre en territoire précaire en matière d’abordabilité. Étant donné que les taux ont augmenté au cours des dernières semaines, l’acheteur moyen d’une première maison ne peut plus être admissible au prêt nécessaire pour acheter une maison au prix médian.
Que signifient ces nouvelles données pour le marché du logement dans son ensemble ?
Je ne veux pas être alarmiste ici car je ne pense pas qu’un crash soit imminent. Cela dit, je crois que ces données représentent un changement important dans la dynamique du marché du logement. À mesure que l’abordabilité diminue, il est probable que la demande en souffrira.
Et, lorsque la demande baisse, les prix le peuvent aussi. Pour être clair, cependant, cela ne se produira pas nécessairement. Les choses dans ce marché du logement ne sont pas si simples.
Il y a quelques autres facteurs à considérer ici. Pour commencer, cette analyse ne concerne que les accédants à la propriété et les maisons à prix médian. Cela ne tient pas compte de l’activité des investisseurs, des acheteurs réguliers ou des acheteurs de résidences secondaires.
Et, la demande a en fait augmenté ces dernières semaines. Selon la Mortgage Bankers Association, les gens demandent plus d’hypothèques d’achat en ce moment que même quelques semaines auparavant. Cela a du sens, car les acheteurs de maison cherchent à verrouiller les taux avant qu’ils n’augmentent encore plus.
Cela dit, on ne sait pas combien de temps la crainte d’une hausse des taux stimulera réellement la demande, ou quels seront les taux lorsqu’ils atteindront un point où la demande chutera. Mais comme nous le savons tous, les stocks sont fortement limités sur ce marché du logement, il pourrait donc falloir une forte baisse de la demande avant que la croissance des prix ne ralentisse ou ne commence à chuter.
Pour moi, ce qui se passe ensuite est une question de vitesse à laquelle les taux augmentent et de ce qui se passe avec l’inventaire des logements. Si les taux augmentent rapidement, cela refroidira considérablement le marché du logement. Et cela pourrait même faire reculer les prix, en particulier si les niveaux de stocks commencent à grimper.
Si les taux augmentent lentement, le marché s’ajustera probablement à la hausse des taux. Ainsi, les prix des maisons pourraient poursuivre leur tendance à la hausse, mais à un rythme probablement plus lent.
Comment analyser les marchés immobiliers
Que vous envisagiez de retourner une maison ou d’acheter et de détenir une propriété, une analyse précise du marché immobilier est la clé de votre succès. Si tout cela semble écrasant, n’ayez pas peur. Ce guide explique exactement comment effectuer une analyse de marché, ce qui vous aidera à décider si une propriété individuelle correspond à vos objectifs d’investissement.
Autres questions à considérer dans le marché actuel du logement
La plus grande question que j’ai est celle-ci : quelle est exactement la tarification du marché hypothécaire en ce moment ? Le marché suppose-t-il trois hausses de taux de la Fed cette année et, par conséquent, fixe-t-il le prix des prêts hypothécaires actuels en conséquence ? Ou verrons-nous les taux hypothécaires monter en flèche chaque fois que la Fed fera une hausse, ce qui s’ajouterait aux augmentations récentes ?
Bien que ce ne soit que mon opinion, je ne pense pas que la dynamique du marché immobilier changera trop dans les mois à venir. La demande est toujours forte, l’offre est toujours incroyablement faible et les prix continueront probablement d’augmenter. Mais cette analyse de NAR pourrait être un indicateur avancé de la baisse de la demande dans un avenir pas si lointain.
En fin de compte, ce qui se passe dans la seconde moitié de 2022 est plus une question de marché pour moi. Mon estimation actuelle est qu’un refroidissement fera chuter l’appréciation d’une année sur l’autre à des taux d’appréciation de 2 à 7 % d’ici la fin de l’année.
Cela dit, je cherche toujours à acheter. Pourquoi? À cause de ce:
Réflexions finales sur les tendances actuelles en matière d’abordabilité du marché du logement
Oui, les taux d’intérêt augmentent et oui, nous ne connaissons plus de creux records. Cela exercera une pression à la baisse sur les prix des logements. Mais même à 3,5 %, les taux hypothécaires sont encore incroyablement bas dans un contexte historique.
Et malgré la hausse des taux et beaucoup d’incertitude économique, la seule chose en laquelle j’ai une confiance suprême est que je serai très heureux avec un taux d’intérêt de 3,5 % dans 10, 20 ou même 30 ans.
Ceci, bien sûr, n’est que ma lecture des données et du climat économique tel qu’il se présente aujourd’hui. Les choses évoluent rapidement et je mettrai continuellement à jour mes perspectives dans les mois à venir. Ce faisant, je ne manquerai pas de partager mes réflexions avec vous tous, d’autant plus que nous obtenons plus de données économiques pour aider à guider les décisions d’investissement.